房产抵押类不良贷款的风险问题

　　当前，经济下行压力继续加大。因此，银行业面临的不良贷款压力激增。房产抵押贷款是银行贷款的主要担保方式之一，也是银行认为最安全的担保方式。但是，抵押房产的处置仍然存在风险。如果风险管理措施不到位，房地产抵押贷款就会变得不安全。

　　一，房地产抵押贷款风险现状及成因

　　截至2018年6月末，某银行房地产抵押贷款占总贷款的59.75%；房地产抵押五级不良贷款余额占五级不良贷款余额的31.87%。以上数据不包括已处理和损失的房地产贷款。从实际情况来看，房地产抵押贷款面临的风险已经比较严重。

　　二、房地产抵押贷款风险增大的原因

　　贷前调查不是尽职调查。在房产抵押不良贷款后续处理过程中，发现大部分存在风险问题的贷款都存在贷前调查不充分的问题，客户经理对抵押物包括抵押物的基本情况、权属、出租等情况都不完全了解。司法处置中，抵押人往往会对银行工作人员的疏忽提出异议，导致抵押权实现过程中出现困难甚至损失。例如，某碳业有限公司在续贷前已通过银行向第三方收取租金，即抵押物已被租赁。就操作流程而言，虽然银行提前多次实地考察，公司也口头确认抵押物未出租，但由于银行未能提高警惕，未保留相应文字、图片、图像证明抵押物未出租，最终导致抵押权实现受阻。

　　合理的估值很难进行。部分银行对抵押物的评估管理存在缺陷，未能根据房产的区域位置、变现难度等因素合理确定抵押物的评估。在实际操作过程中，由于缺乏相对合理的估值依据，银行更多依赖评估公司对抵押物的评估，导致很多抵押物在风险发生后价格缩水严重，造成贷款损失。

　　漏洞出现在操作层面。近年来，一些银行工作人员不遵守规章制度也成为抵押贷款不良事件频发的重要原因。一些银行一直在加大贷款营销力度，但也有人放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情况，甚至违规发放房产抵押贷款。